比如
2021-03-21 03:51
来源:未知
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“从供应套数来看,供应量会下降90%,”秦江在周三由懋源地产举办的“钓遇未来,云集中西——对话中国豪宅新价值标准,揭秘豪宅基因密码”论坛上说。秦江举例称,买一套140平方米的豪宅,均价10万元/平方米,套均总价1400万。

“但要注意的是,尽管我们看好北京房地产市场的发展潜力,但在十年上涨近十倍后,‘地王’们再用过去的经验推算未来可能不管用了,”一名博客作者写道,“潜在的风险显而易见:比如宏观经济高速增长、人口红利、货币宽松大幅放松等推动房价上涨的各种动力都在衰减,比如地价持续上涨带来的政策收紧预期。”

“这是什么概念呢?卖两套100平方米城里的老房子,3.5万单价不算贵吧,套现700万。家庭年收入100万不算多吧?再贷700万,月供35000,不超过家庭月收入的50%,还算健康吧?你别告诉我在北京,这样的家庭每个月找不出700个!在2500万人口里,这只占万分之0.28!”他说,这相当于在10万个人里找3个人。

观察人士担忧,越来越高端化的住宅,能否寻找到与此对标的客户。在2013年以7.3万元/平方米的楼面价竞得位于北京东三环农展馆地块之后,融创中国至今仍未确定这个项目的上市日期。这似乎成了“地王”难以解套的注脚。

不过,一些观察人士则从过去的历史成交数据对这种观点持有质疑。观察人士称,每年北京套总价1000万以上新房成交量仅约为2000套,2000万元以上更是仅为400套。除少数具有高品质产品开发能力的企业之外,拿了”地王“还要挣钱,只能依赖于整体房价水平的大幅上涨。

比如,从数据来看,2014年1月至2015年8月的20个月,北京的商品房住宅用地仅有197.6万平方米,如果按照套均140平方米的改善型产品测算,仅可供应14000套,月均700套。而同期,北京的商品房销量是8.5万套,月均7000套。

中原地产首席分析师张大伟根据北京近年来成交的土地进行统计发现,从2009年至今,北京土地市场成交楼面价超过3万元/平方米的土地共有38宗。其中楼面价超过6万元/平方米的有5宗,超过5万元/平方米的有5宗,超过4万元/平方米的则有4宗。张大伟预测,随着这些新进成交的项目入市,加上那些老项目,未来两年北京预计有50个单价超过10万元/平方米的项目在售。仅算丰台区域,未来一、两年要上市的高端项目就将达到11个。

其继续写道,“一句话,不断上涨的北京地价和房价,与绝大多数人群的购买力不符。价格会围绕价值(或平均购买力)阶段性波动,但不会永远偏离。

周二,随着大型央企葛洲坝地产以创造北京最贵楼面价的7.5万元/平方米的代价竞得位于丰台区的一宗土地,“地王”解套的话题再次成为地产业内热议的焦点。按照行业人士测算,以这样的楼面价成交,未来推出的商品住宅价格可能达到15万元/平方米,随着这种高价住宅的供应在未来一两年更加集中,人们逐渐好奇,未来是否有如此多的富豪能够承担这些豪宅的价格。

但负责操盘将在明年推出的位于丰台的顶级豪宅华润昆仑域的秦江说,未来的顶级豪宅都会有相应的出路,关键是怎么操盘。秦江认为,随着北京土地供应的急剧萎缩,未来庞大的市场需求仍会消化掉这些高端项目。

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